売却事例｜差し押さえ寸前・違法建築・越境あり… 課題だらけの古家付き売土地を「1ヶ月・890万円」で成約できた理由

「相続した実家があるけれど、手続きや管理が面倒でついそのままにしている」
「いつか何かに使うかもしれないし……」

そう思いながら不動産を放置していませんか？しかし、放置された空き家は、気づかないうちに固定資産税の滞納や建物の老朽化が進み、気がついたときには法律トラブルや差し押さえといった重いリスクに発展してしまうケースが少なくありません。

「こんなに問題だらけの物件、もう誰も買ってくれないのでは……」と絶望的な気持ちになってしまう方もいるでしょう。

でも、諦める必要はありません。今回ご紹介するのは、「固定資産税の10年滞納」「差し押さえ寸前」「違法建築」「越境問題」という、極めて難易度の高い4つの課題を同時に抱えていた相続不動産の事例です。一見すると売却不可能にも思える最悪の状況から、わずか1ヶ月で890万円での売却を成約させた、専門家ならではの戦略とスピード解決の裏側を詳しく解説します 。

この記事を読めば、どんなに悪条件に見える不動産であっても、正しい戦略さえ取れば道が開けるということがお分かりいただけるはずです。

今回売却した物件の概要と売主様の背景

まずは、今回お預かりした物件の情報と、売主様が売却を決意されたきっかけについてご紹介します。

所在地	福岡市南区
種別	古家付き売土地
土地面積	107.56㎡（32.54坪）
状態	店舗付き住宅（空き家）
成約価格	800万円
売却期間	1ヶ月

売主様の背景：次々と発覚するトラブル、精神的にも時間的にも極限状態での決断

本件は、お父様が亡くなったことによる相続財産の処分を目的とした売却相談でした。しかし、いざ売却の手続きを進めようとすると、驚くべき事実が次々と発覚したのです。

なんと、亡くなったお父様が固定資産税を約10年間も滞納しており、売買契約の直前には役所から「差し押さえ」の最終通告が届くという、まさに時間切れ寸前の状態でした。さらに、遠隔地にお住まいの売主様は、お仕事と並行しながらこの複雑な問題に対応せねばならず、精神的にも大きな負担を抱えられていました。

「とにかく最悪の事態（差し押さえによる公売）になる前に、売れるならいくらでもいいから手放したい」という、極めて切実な思いからのスタートでした。

なぜ売れにくい？この物件が抱えていた「5つの高いハードル」

査定や市場調査、書類の確認を進める中で、この物件には通常の売却手法では絶対に解決できない「5つの高いハードル」が同時に存在していることが分かりました。

1. 固定資産税の長期滞納（約10年）

滞納額が膨らんでおり、売却代金で全額をきれいに精算できるかどうかの見極めが必要でした。

2. 差し押さえ寸前という圧倒的な時間制限

のんびりと買い手を探している時間は一刻もありません。契約・決済をハイスピードで行う必要がありました。

3. 既存建物が違法建築（建蔽率オーバー）

現在の法律の基準を満たしておらず、そのまま一般の個人に中古住宅として売却するのは困難な状態でした。

4. 隣接地建物の越境問題

隣の建物の一部がこちらの敷地に境界を越えてはみ出しており、将来的なトラブルのリスクを抱えていました。

5. 相続人（母）の心変わりによる不確定要素

売却直前になって、心理的な不安からお母様の気持ちが揺れ動いてしまい、家族間での合意形成にストップがかかりそうになりました。

これらの課題は、どれか一つだけでも売却が難航するレベルのもの。それらがすべて同時に押し寄せていたのです。

悪条件を跳ね返す！プロが仕掛けた「4つの売却戦略」

この極限状態を打開するため、私たちは一般的な仲介売却の手法を捨て、この物件のためだけの特別な戦略を組み立てました。

戦術1. 課題をすべて「見える化」し、最短ルートを整理

問題を隠したまま進めるのが一番の悪手です。まずは滞納額、差し押さえまでの正確な猶予、越境の範囲などをすべて洗い出しました。「今、何ができて何ができないのか」を明確にすることで、関係各所との交渉の土台を作りました。

戦術2. 買主を一般個人ではなく「建売業者」に限定

違法建築や越境がある土地を一般の個人に売るのはハードルが高すぎます 。そこで、ターゲットを「プロの建売業者」に絞りました。業者であれば、「解体前提で購入する」「法的リスクを自社で織り込んで引き受けてくれる」「何より決断と購入のスピードが圧倒的に早い」というメリットがあるためです。

戦術3. 時間制限を逆手に取った「超短期集中」のスピード対応

差し押さえのタイムリミットが迫っていたため、価格設定、業者への打診、条件整理、交渉をすべて超短期集中で実行しました。一瞬の迷いも許されないスケジュール管理で動きました。

戦術4. 売主様（ご家族）の気持ちを最優先にした丁寧な対話

お母様の心が揺れた際、決して無理強いはしませんでした。「なぜ今売る必要があるのか」「今売らないと、差し押さえられてどんなリスクを背負うのか」を、ご家族の心に寄り添いながら丁寧に説明し、納得した上で最終判断をしていただきました。

1ヶ月の軌跡と、最高の買い手との出会い

戦略を「建売業者への売却」に一点突破した結果、動き出しからわずか1ヶ月という驚異的なスピードで成約に至りました。

買い手となってくれた建売業者は、物件の抱える違法建築や越境リスクを正しく理解した上で、スピード感を持って購入を決断してくれました。さらに、売買契約から引き渡し日までの期間を「1ヶ月以内」という超タイトなスケジュールに設定することに合意をいただき、役所の差し押さえが実行される直前で、見事に最悪の事態を回避することができたのです。

結果として、売主様は長年の重荷だった固定資産税の滞納を売却代金（890万円）から一括清算でき、文字通り「身軽な状態」で解決を迎えることができました。

【お客様の声】難しい問題は早くプロに任せるべきでした

今回の早期解決の最大の鍵は、売主様が最終的にすべての課題を開示してくださり、私たちを信頼してスピード決断を行ってくださったことです。不動産売却において、リスクのある物件ほど「隠さずに共有する」ことが最短の解決策になります 。どんなに厳しい状況でも、逃げずに買い手と交渉するパートナーさえ間違えなければ、必ず解決の糸口は見つかります。

まとめ：課題の多い不動産の売却でお悩みの方へ

今回の事例から学べる、悪条件の不動産を売却するためのポイントは以下の3点です。

「実家が違法建築かもしれない」「税金を滞納していてどうしていいか分からない」「越境があって近隣と揉めそう」など、どんなに重いお悩みでも構いません。

「こんな物件、無理かも……」と諦めて放置してしまう前に、ぜひ一度私たちにご相談ください。あなたの不安に寄り添い、最短距離での解決策を一緒に見つけ出します。まずは無料査定・無料相談から、お気軽にお問い合わせください。