売却事例｜築40年以上の実家が空き家に…課題だらけの中古戸建を「8ヶ月・査定通り1,450万円」で成約できた理由

「いつか子どもが戻ってきて、この家に住むかもしれない」そう思って、大切なご実家をそのまま残されている方は少なくありません。

しかし、気づけば何年も空き家のままになり、「防犯面は大丈夫か」「ご近所に迷惑をかけていないか」と夜も不安で眠れない……という悩みを抱えていませんか？

特に福岡県那珂川市周辺でも、「築年数が古い」「家が広すぎる」「リフォーム代が高そう」といった理由から、売却を諦めかけている方が多くいらっしゃいます。

今回は、そんな多くの課題を抱えた築40年以上の物件を、8ヶ月で適正価格（14,500,000円）で成約へと導いた具体的な売却事例をご紹介します。

「古い実家の処分に困っている」「売れる気がしない」とお悩みの方は、ぜひ最後までお読みください。売却成功の裏側にある“専門家の戦略”が、きっとヒントになるはずです。

今回売却した物件の概要と売主様の背景

まずは、今回お預かりした物件の情報と、売主様が売却を決意されたきっかけについてご紹介します。

所在地	那珂川市片縄西
種別	中古一戸建て
土地面積	308.08㎡（93.19坪）
建物面積	146.76㎡（44.39坪）
間取り	6DK
築年数	1974年4月（築40年以上）
状態	空き家（期間：約3年間）
成約価格	1,450万円（査定価格通り）
売却期間	8ヶ月

住宅としては非常に立派で大きな魅力があるものの、築年数と広さゆえに、一筋縄ではいかない物件でした。

売主様の背景：放置された空き家に忍び寄る「防犯のリスク」

売主様は長年、「いつか息子が住むかもしれない」と家を維持されていました。しかし、息子様は関東での勤務が続き、地元に戻る予定が立たないまま3年が経過。

そんなある日、近所の中学生が敷地内の車庫でタバコを吸っているのを発見されます。

「もし火事になったらどうしよう……」「大切なご近所様に大迷惑をかけてしまう……」

この強烈な不安と危機感がきっかけとなり、「一刻も早く空き家リスクから解放されたい」と売却を決断されました。

なぜ売れにくい？この物件が抱えていた「3つの高いハードル」

査定を進める中で、この物件には一般的な一戸建て売却よりも難しい「3つの課題」があることが分かりました。

1. 築40年以上×広すぎる建物＝リフォーム費用が超高額

「中古住宅を購入して自分好みにリフォームしたい」という買い手は多いですが、これだけ広くて古い家だと、水回りや壁、床の改修費用だけで莫大な金額になってしまいます。そのため、購入検討者が費用感に怯えて諦めてしまいやすい状態でした。

2. 土地が広くても「2区画に分割（分筆）」して売れない

敷地は約93坪と広大ですが、用途地域の制限（建ぺい率・容積率など）により、土地を2つに割って「買いやすい価格の土地2区画」として販売する戦略が使えませんでした。土地活用の選択肢が最初から狭まっていたのです。

3. 一般的なファミリー層には「広すぎる」

44坪・6DKという大型の間取りは、現代の一般的なファミリーにとっては持て余すサイズです。「ちょうどいい平屋」や「3LDK〜4LDK」を求める層が多いため、最初からターゲットがかなり限定されていました。

悪条件を跳ね返す！プロが仕掛けた「4つの売却戦略」

課題が多い物件ほど、不動産会社の“戦略の精度”が結果を大きく左右します。今回、私たちは以下の4つのアプローチを徹底しました。

戦術1. 「売土地」と「中古戸建」のW（ダブル）表記で間口を広げる

最初から「古いから土地としてしか売れない」「家が残っているから中古戸建だけ」と決めつけず、両方の需要層に届くように広告を展開しました。これにより、情報の取りこぼしを完全に防ぎました。

戦術2. 解体費用を上乗せした価格設計

「土地として買いたい」というお客様に対しては、最初から「解体費用を上乗せした総額」での買いやすさを提案しました。売主様の手取り額を守りつつ、買主様にとっても「最終的にいくらかかるのか」の見通しが立ちやすいメリットを作りました。

戦術3. 市場の反応を見ながら、柔軟にターゲットを「再設定」する

販売開始後、一般的なマイホーム検討層からの反応が鈍いと判断した時点で、すぐにターゲットをシフトしました。
家の広さをメリットに変えられる「自宅兼事務所として使いたい個人事業主」や「道具を置きたい建築関係の方」に狙いを定めたのです。これが大きな転機となりました。

戦術4. 不安を解消する「次に何をするか」が明確な月イチ報告

売れない期間が続くと、売主様は「本当に大丈夫だろうか」と不安になります。そのため、毎月の販売状況報告書では、単なる現状報告だけでなく、「市場の反応がこうだから、次はこういう対策を打ちます」という具体的な次の一手を必ず提示し、二人三脚で進めました。

8ヶ月の軌跡と、最高の買い手との出会い

毎月2〜3組の内見案内を粘り強く続け、ついに理想的な買主様と巡り合うことができました。

購入されたのは、「中古車の販売・修理業」を営む一般のお客様です。「広い家をそのまま住居にしつつ、敷地や1階を事務所・作業スペースとして使いたい」という、まさにこの物件の“広さ”を100%活かせる最高の形での成約となりました。

結果として、売却期間8ヶ月、値下げなしの査定価格「1,450万円」満額での見事なスピード成約となりました。

【お客様の声】バブル期の思い込みを捨て、プロを信頼したことが成功の鍵

売却後、売主様より大変嬉しいお言葉をいただきましたので、一部ご紹介します。

売主様からのメッセージ

どうにか売ろう、どうやったら早く高く売れるのかと、試行錯誤して売り切ろうという姿勢が見えました。そのフットワークの軽さから信頼感が生まれ、本当に感謝しています。

私たちのバブルを経験した世代は『土地は借金してでも買え』と言われた時代でした。しかし現在の価値は、当時の購入価格の半額以下になっているのが当たり前です。

実家は思い出もあり大切な財産だからこそ『高く売りたい』『損をしたくない』という気持ちが強くなりますが、バブル当時の気持ちとは切り離し、プロの意見に耳を傾けて私情を持ち込まないことこそが、適正に売却できるコツだと思います。

思い出深い実家だからこそ希望価格を高く設定しがちですが、市場を冷静に見極め、プロの提案に耳を傾けてくださった売主様の決断こそが、この成功を生み出しました。