売却事例｜老朽化したアパート付き土地が他社で売れ残り… 課題だらけの土地を「販売開始1週間・満額3,380万円」で成約できた理由

「長年所有してきた古いアパート、修繕費ばかりかかって維持が難しい……」「入居者がいるうちは売れないと他社で言われ、どうすればいいか分からない」

長年所有してきた賃貸物件や空き家同然の古い建物に対して、「いつか何かに使えるかもしれない」「まだ入居者もいるし……」と、決断を先送りにしてしまう方は少なくありません。しかし、建物の老朽化が進むと、維持管理の手間や修繕費の負担が増えるほか、建物の状態によっては火災や倒壊、近隣への影響なども心配されます。

今回ご紹介するのは、福岡市城南区にある「老朽化した木造アパートが建つ土地」の売却事例です。他社での販売活動が難航し、出口の見えない不安を抱えていた売主様が、販売開始からわずか1週間で4組の申込みを獲得し、査定価格通りの満額（3,380万円）でスピード成約に至りました。

なぜ、他社で売れなかった課題物件がこれほどの短期間で劇的に成約できたのか？本記事では、目先の契約に飛びつかず、売主様の安全と利益を最優先にした「専門家ならではの売却戦略」を余すところなくお伝えします。「古い建物の処分に困っている」「本当に売れるか不安」という方は、ぜひ売却成功のヒントとしてお役立てください。

今回売却した物件の概要と売主様の背景

まずは、今回お預かりした物件の情報と、売主様が売却を決意されたきっかけについてご紹介します。

所在地	福岡市城南区
種別	売土地（古家付き土地／木造アパート）
土地面積	248.67㎡（約75.22坪）
間取り	アパート（複数戸）
築年数	築古（老朽化進行）
状態	入居者あり（退去完了後、土地としての活用を前提に販売）
成約価格	3,380万円（査定価格通り・満額）
売却期間	販売開始から1週間（4組申込）

売主様の背景：迫る老朽化の限界と「他社で買い手がつかない」焦り

売主様は長年にわたり賃貸アパートの賃貸経営を続けてこられました。しかし、年月の経過とともに建物の老朽化が急速に進行。「この先、修繕費用をどこまで負担し続ければよいのか」「万が一の倒壊や近隣トラブルが起きたらどうしよう」という維持管理への強い不安から、資産整理としてアパートをたたみ、土地として手放すことを検討し始めました。

実は、ご相談をいただく3年前から別の不動産会社に依頼し、入居者がいる状態のまま売却活動を行っていました。しかし、希望条件に合う買い手は現れず、時間ばかりが無情に過ぎていく状態でした。「このままではいつまで経っても手放せないのではないか……」という焦りと疲労が募る中、最後の入居者様が全員退去されたタイミングで、弊社へご相談をいただくことになりました。

なぜ売れにくい？この物件が抱えていた「3つの高いハードル」

査定や現地の綿密な市場調査を行う中で、この物件には一般的な土地売買とは異なる「3つの売却ハードル」が存在することが浮き彫りになりました。

1.「入居者あり」の状態では、土地としての買い手が極端に絞られる

建物に入居者が残っている状態では、解体して土地として利用したい買主にとって、退去時期が読めず検討しにくい状況でした。収益物件として見ても老朽化で利回りが合わず、他社での販売が長期停滞する最大の原因となっていました。

2.老朽化した建物の解体・改修費用が価格に影響

建物の痛みが激しく、リノベーションして賃貸を続けるには莫大な追加投資が必要でした。建物自体の評価が難しい一方で、解体費用などを考慮する必要がありました。

3.土地形状や擁壁・解体施工を巡る「利用イメージの食い違い」

約75坪というゆとりのある広さゆえに、一部の購入希望者からは「2区画に分けて分譲したい」という声もありました。しかし、敷地内の擁壁の状況や解体後の造成工事の難易度が高く、希望者と条件面での合意形成が非常に難しい状態でした。

悪条件を跳ね返す！プロが仕掛けた「4つの売却戦略」

これらの難題を解消し、売主様に安全かつ有利に着地していただくため、私たちは以下の4つの戦略を実行しました。

戦術1.退去完了を待って「土地としての販売準備」を徹底

賃貸アパートとしての販売から完全に舵を切り、全住居の退去が完了したタイミングで「土地（古家付き土地）」として販売体制をリセット。買い手側の解体や活用に関する心理的・実質的リスクを完全に取り除きました。

戦術2.「ポータル掲載だけで終わらせない」泥臭い営業と密な報告

インターネット広告に掲載して待つだけの営業はいたしません。地域の工務店・不動産業者への直接の打診、隣地・近隣住民への丁寧なヒアリングや調整など、足を使った営業活動を徹底。さらに「今日はここへ声掛けをし、こうした反応でした」と細かく進捗をご報告し、売主様の不安を一つひとつ解消していきました。

戦術3.反響を最大化する「市場に合った適正価格」の設計

駅徒歩1〜2分という抜群の交通利便性を備えており、地価上昇の波もありました。しかし、ここで相場以上の高値を狙いすぎると反響が鈍化します。あえて市場が最も敏感に反応する「適正価格（3,380万円）」を死守して売り出したことで、公開直後の爆発的な注目を集めることに成功しました。

戦術4.【最重要】「売主を守る」ため、条件に不安が残る契約をあえてストップ

実は初期に商談が進み、合意間近までいった購入希望者がいました。しかし、交渉過程で相手方の条件提示に不透明な点があり、「このまま契約を進めるには売主様側のリスクが残る」と判断し、目先の成約を優先せず、交渉をいったん白紙に戻しました。

販売開始から1週間。条件に合う買主との出会い

疑わしい契約を回避した直後、私たちの戦略は鮮やかな形で実を結びます。

退去完了・適正価格での再スタートを切った瞬間、水面下で進めていたアプローチとWebの反響が重なり、販売開始からわずか1週間で4組から購入申込みが入りました。

最終的にご縁をいただいたのは、ご自身で家を建てるための土地を探されていた一般の会社員の方でした。「2区画に分けるには擁壁や解体の施工条件が厳しい」というプロの建売業者にとってはネックだったポイントも、「ゆったりとしたマイホームを1区画で建てたい」という一般の購入者様にとっては「駅徒歩1〜2分の希少な広い敷地」という唯一無二の強みへと反転したのです。

結果として、販売開始からたった1週間、査定価格から一切の値引きのない「満額3,380万円」でのスピード成約となりました。