低未利用地とは？放置するリスクと100万円特別控除の条件・売却時の注意点をプロが解説

「相続した実家が空き家のまま放置されている……」
「使っていない土地なのに、毎年固定資産税ばかり取られて困っている」

このようなお悩みを抱えていませんか？

近年、空き家や遊休地の増加に伴い「低未利用地（ていみりようち）」という言葉が注目されています。

低未利用地は放置すると維持管理の負担が増え続けますが、適切な手順を踏んで売却すれば最大100万円の税制優遇（特別控除）を受けられる可能性があります。

この記事では、福岡で不動産売却・空き家相談を承っている専門家の視点から、低未利用地の基本定義、売却時に使える税金の特例、よくある失敗パターンと対策までわかりやすく解説します。

低未利用地（ていみりようち）とは？

低未利用地とは、居住や事業などに利用されていない、または周辺の土地と比べて利用の程度が著しく低い土地などを指します。
わかりやすく言えば、「活用できる可能性があるのに、十分に使われていない土地」です。

周辺環境から見て利用価値がある土地が、眠ったままになっている状態を指します。

なぜ今、低未利用地が問題視されているのか？

低未利用地を放置すると、地域社会への悪影響だけでなく、所有者自身にも金銭的・法的な負担が重くのしかかります。

全国的な人口減少や空き家の急増に伴い、低未利用地の放置は深刻な社会問題となっています。

放置によって生じる主なデメリット

「そのうち考えよう」と先送りにするほど、売却や処分の難易度は跳ね上がってしまいます。

低未利用地を売却するなら知っておきたい「100万円特別控除」のポイント

一定の条件を満たして低未利用地を売却した場合、譲渡所得から最大100万円を控除できる税制優遇措置（特例）を利用できます。（100万円がもらえる制度ではありません）

売却によって生じた譲渡所得から最大100万円を差し引ける制度であり、実際に軽減される税額は譲渡所得や税率によって異なります。

正式名称は「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得100万円特別控除」です。低額な不動産の取引を活性化させ、地域の土地活用を促す目的で創設されました。

制度の主な適用条件一覧

制度を利用するための主な要件は以下の通りです。

項目	適用要件・条件
対象不動産	都市計画区域内にある低未利用土地等（土地およびその上にある建物等）
所有期間	譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること（長期譲渡所得）
売買金額の上限	原則500万円以下 ※特例：市街化区域または非線引き都市計画区域内の場合、800万円以下（令和5年1月1日〜令和10年12月31日の譲渡）
取引相手	配偶者や直系血族などの親族間売買ではないこと
買主の利用意向	買主が取得後に建物敷地・駐車場・資材置場などとして利用する意思があること
適用期限	令和2年7月1日 〜 令和10年12月31日まで

※本記事の税制に関する内容は2026年8月時点の制度をもとに作成しています。制度内容や適用期限は変更される場合がありますので、実際の売却時には税務署・税理士・自治体等へご確認ください。

実務上の注意点：100万円特別控除は自動適用ではない落とし穴

この特例は、売買契約を結べば自動的に適用されるわけではありません。
特に注意したいのが「低未利用土地土地等確認書」です。

確定申告の際、対象不動産が所在する市区町村長から発行された「低未利用土地等確認書」の添付が必須となります。

自治体への申請には「買主の利用意向を示す書類」などの事前準備が必要になるため、売却活動の初期段階から制度の利用を見据えて動くことが重要です。

プロが教える「よくある誤解と失敗パターン」

「低未利用地＝価値がない」という思い込みや、「とりあえず更地にする」といった焦った行動は、大きな損失を招く原因になります。

現場でご相談を受ける中で、特に多い2つの誤解と失敗例をご紹介します。

使い道がないから売れない・価値がない

「こんな古い家や狭い土地、誰も買わない」と諦めてしまう方が多くいらっしゃいます。しかし、一般市場では難しくても、以下のような需要が存在します。

ターゲットや売り方を工夫することで、適正価格でスムーズに手放せるケースは多々あります。

売るために、とりあえず解体して更地にする

「建物を壊して更地にすれば売りやすいだろう」と先に解体を進めてしまうのは非常に危険です。

まずは現状のまま不動産のプロに査定・相談を依頼し、「古家付きで売り出すか」「解体更地渡しにするか」の戦略を立ててから動き出しましょう。

売却・活用前に整理しておくべきチェックリスト

スムーズな売却や特例の活用を実現するために、事前に以下の5項目を確認・整理しておきましょう。

この現状整理を先に行っておくだけで、後々のトラブルを防ぎ、有利な条件での売却活動が可能になります。

まとめ

低未利用地の対策において最も重要なのは、「放置せず、早めに現状を整理すること」です。

放置期間が長引くほど、維持コストがかさみ、権利関係も複雑になって売却が難しくなります。

一方で、売却・活用・税制優遇（100万円控除）など、正しく動けば選択肢は豊富に存在します。

「売るかどうかまだ決めていない」「何から手をつければいいかわからない」という段階でも全く問題ありません。まずは不動産の現状を把握することから始めてみませんか？

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空き家の処分やご実家の売却について、「何から始めればいいか分からない」「まずはいくら位になるかだけ知りたい」という段階でのご相談も大歓迎です。

私たちは、無理に売却を勧めることは一切いたしません。お客様の現状を整理し、売却だけでなく活用も含めた最適な選択肢を一緒に考えます。

ご相談いただいたからといって、売却を無理に勧めることはありません。まずは現状整理だけでも、お気軽にご相談ください。